澳門缺地窒礙住屋及經濟等發展，政府回收閒置、未完成發展土地又滿城風雨，現實卻有不少土地長年“曬蓆”。
如政府二○一三年底突然推出“氹仔北區都市化整治計劃修訂”，惜兩年來反應一般，一個成功個案都未有，一千公屋及多項社會設施頓成空中樓閣，短期內應無法實現。
批13份規劃條件圖
氹北是指位於氹仔正北面，介於嘉樂庇總督大橋及友誼大橋出口處的土地，周圍分別是大潭山、城大及北安填海區，面積甚大。不過因業權複雜，區內卓家村、三家村一帶不少為私人業權土地，且多“三尖八角”難獨立發展，二十多年來一直閒置。政府當年冒着放發展商趕搭“城規法”推出尾班車的質疑，推出了氹北規劃修訂，冀通過公、私地整合，推動相鄰地塊發展商及政府合作，又以增加樓宇面積、放寬高度等措施，鼓勵私人發展，又換取公地建公屋及社服設施。當局計劃可釋放七十一幅、合共二十二萬三千平方米土地，增加土地及房屋供應，以解超高樓價問題，料可再多建五千四百個私人單位、一千個公屋單位及三十多個社會設施，共可容納三萬六千五百多人口，社會當年反應向好。
可惜這個被政府稱為三贏的方案，兩年以來無大進展。工務局回覆本報查詢時透露，“城規法”生效後，該局共批出了十三份氹北項目的規劃條件圖，另有兩個案在處理中。在十三份已發出條件圖的個案中，只有兩個項目入了“草則”，正由該局審批。
新規劃未夠吸引力
按新規劃，該區建設用地總量為十萬五千多平方米，約佔總用地四成七。共劃分成七十一幅發展用地，當中三十二幅為私有土地，約佔四成面積。新規劃推出之時，社會所有憧憬都放在政府通過土地整合，可獲十二幅土地儲備、十幅社會設施用地，計劃可建一千個公屋單位，另加文化活動、康樂設施及社區服務中心、學校、幼兒園、政府綜合大樓、衛生中心、安老院、治安單位、文物保護區、體育設施綜合體及市政設施。工務局回覆議員何潤生質詢時坦言，上述整治計劃修訂公佈至今，私人土地的業權人反應不踴躍，土地重整工作未能順利開展，因此設想中的公屋用地至今仍無法形成。社會對新規劃以增加土地、房屋供應及改善該區環境的想法全落空，頓感失望。
政府早就預期，該區能否發展，可否藉重整等獲得公地均需看發展商意願，難定時間表。當年不少土地業權人或發展商都不支持方案，認為不公平、不合理，政府縱放寬樓宇面積、高度，但要割地予政府建道路、公屋等，或得不償失，這些觀點至今無大改變。有發展商分析，商人、業權人在商言商，兩年時間無項目啟動，說明新規劃未夠吸引，帶不起積極性，入紙申請規劃條件圖都未必一定去馬。現時樓價向下，與當年高處未算高相比差得遠，發展商識計數，會因應成本及利潤謀定而後動。若規劃無變，氹北去向短期難料且難樂觀。按“城規法”，修訂分區規劃要行很多程序及時間，現時澳門連總體規劃都未制訂，再改氹北規劃肯定要長時間，而且不容易。